亦庄核心区VS河西区：买房到底选哪边？
北京亦庄买房哪里好？先把版图拆成三块：核心区、河西区、路东区。核心区离地铁亦庄线最近，企业总部扎堆，商业体密集，但住宅地块稀缺，二手房价普遍在7万+/㎡。河西区住宅供应量大，金茂府、万科城市之光等次新盘扎堆，单价5.5-6.5万，城市界面新，公园多，**自住舒适度更高**。路东区以产业用地为主，住宅零星，价格虽低，但生活配套需借河西或核心区。
亦庄学区怎么样？一张表看懂小学梯队
亦庄学区怎么样？先给结论：河西>核心区>路东。
- 第一梯队：北京八中亦庄分校小学部（河西）、人大附中亦庄分校小学部（核心区），两校均实行九年一贯，直升本校初中。
- 第二梯队：建华实验亦庄学校（河西）、亦庄实验小学（核心区），前者民办摇号，后者对口直升人大附中亦庄新城学校。
- 第三梯队：路东区仅有亦庄第二中心小学，生源以产业职工子女为主。
问：非京籍能在亦庄上学吗？答：河西区部分楼盘可凭“工作居住证”按京籍对待，但顺位靠后；核心区竞争更激烈，需提前三年落户。
预算500万能在亦庄买到什么？
500万在核心区只能淘到50㎡左右老破小，如贵园北里；在河西区可拿下70-80㎡两居，如金茂悦北区；路东区能买90㎡三居，但需忍受配套短板。自住优先河西，投资盯核心区稀缺小户型。
亦庄通勤真相：地铁亦庄线够用吗？
亦庄线早高峰发车间隔2分半，但宋家庄换乘5号线是噩梦。河西居民更依赖自驾，经京台高速40分钟到国贸；核心区居民骑电动车10分钟到同济南路地铁站，反而更快。
产业红利还能吃多久？
2023年亦庄GDP增速7.8%，高于北京平均3倍，**奔驰、拜耳、京东**等巨头持续扩产。但住宅用地供应计划显示，未来三年河西还将释放3000套新房，**稀缺性将逐步稀释**。
避坑指南：这些楼盘慎入
- 路东区X海国际：产权50年商办改住宅，无法落户。
- 核心区X创悦城：紧邻京沪高速，噪音实测75分贝。
- 河西区X科翡翠公园：一期外墙脱落维权频发。
2024年亦庄买房时间窗口
3-4月河西新房集中开盘，开发商为冲业绩给出**首付分期**优惠；9月核心区二手业主因孩子升学完毕，**急售房源增加5%-8%**。避开6-8月学区房旺季，可省10-15万。
亦庄VS通州：投资回报率PK
2020-2023年亦庄河西次新房涨幅28%，通州运河核心区仅12%。但通州限购更严，**亦庄人才购房政策宽松**：本科+社保3年即可，**杠杆优势明显**。
未来变量：S6线与名校分校
S6线预计2028年通车，将在河西设太和桥北站，直接利好金茂府周边；北京小学亦庄分校已签约河西X创地块，**预计2026年招生**，将重构学区格局。
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